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    老小区加装电梯的“民生工程”如何落地?
    玉溪建筑建材 / 2018-04-12
       在我连续写了两篇文章(证券时报《老旧小区加装电梯的德政宜缓行》和FT中文网《扰乱市场的“民心工程”应缓行》),评论一线市场的“老小区加装电梯”这个利民工程之后,得到了不少朋友的反馈和指教,让我受益匪浅。

      我说的“宜缓行”,不是不行,而是应该谨慎决策。因为在目前的试行条例中和具体经办人员的认识中,对这样一个重大工程,还有很多认识模糊的地方。在我实地调查和了解中,就有人说:这是对大多数有利的事情,为啥不能强推?反对的人是不是太自私?也有人觉得装电梯就是几十万元钱,不是大事,政府包办有利于工程推进。最有价值的一个批评性评论来自于一个地方退休高级官员,他认为:只要是有利于老百姓整体利益的事情,再难也要做;所以学者提建议,应该“知难而进”,而不是“知难而退”。

      顺着这个思路,只要对低层住户的房产减值做出合理补偿,这样的利民工程能够也应该得到大面积推广。困难只在于“如何才能合理补偿低层住户的利益损失呢?”政府官员拍脑袋决策当然不是一个好办法,学者拍脑袋就是一个好办法吗?也不会是!让市场在资源配置中起决定性作用,这个被中国中央政府写入重要文件的重要决策,应该再次在这样的重要公共政策领域发挥作用。不能想当然地认为,只要出于好心,一定能办好事,看到了不公平的事情就要去干预,结果却制造出更加大的扭曲和不公。
      就事论事,从整体而言,只要技术条件、环境因素允许,加装电梯之后整个房产价值增加是毋庸置疑的。所以,政府推动这个事情有益于居民整体福利的增加,的的确确是一件“民生工程”,“利民实事”。也因为如此,北京、上海、杭州等地方都希望通过政府补贴来带动居民加装电梯。
      但是这些先行先试的政策,其整体的思路仅仅围绕着如何在楼道内各住户之间分摊安装电梯的费用,而政府提供的补贴数目最高也在20万元左右,并不能覆盖全部成本。所以试行几年来,实际效果都不太大,其主要问题在于低层的住户不愿意。因为加装电梯对于低层住户来讲,有百害而无一利,因此他们没有动力去配合邻居。即便政府强力推动,也有可能制造出新的矛盾,不利于和谐社会的构建。
      那么,如何才能推动这个“整体有利于全体居民,但利益分配在楼层间严重不均”的政策难题呢?
      我们发现:表面上看,加装电梯这个事情是解决上下楼不方便的技术问题;而实际上,所有这些技术问题都体现在房产价值上,所以既是一个财富创造和增值的过程,也是一个财富重新分配的过程。这其实就是过去四十年城市化的一个缩影。
      这几年伴随这中国经济高速增长的,是高速的城市化和造城运动。这个城市化在第三世界很多发展中国家都阻力重重,以至于造成很多贫民窟,但是在中国的一、二线城市却非常顺利,城市发展有目共睹,成为城市发展史上的经典案例。原因很多,归结起来就是三条:
      其一是强有力的政府。我们的地方政府有土地所有权,有坚强的中央领导,所以在执行力方面非常强。
      其二是经济高速增长,给地方政府的财力提供了保障,因为基础设施主要是资金密集的项目。
      其三是有一个基本合理的拆迁补偿机制。任何的基础设施建设都是“有偏”的,不可能做到绝对的公平,至少一下子做不到。地铁修到哪里,哪里的居民就收益,但是修地铁需要动迁的居民就受损。我们如果不对这些受损的居民予以合理的补偿,就会受到他们的抵制,不利于整个城市化建设和发展。以杭州市为例,城中村改造动迁上万人,但是几乎没有听到什么“钉子户”的新闻,反而不少居民期待被拆迁,就是因为补偿非常合理。
      在“多层小区加装电梯”这件利民工程上,我们前两个优势依然存在,唯一没有的就是第三条。如果政府真的觉得这个利民工程值得推广,就应该好好借鉴已有的合理拆迁补偿机制,承认低层住户在加装电梯中的房产价值损失,推出合理的补偿计算机制,引导楼道内居民的协商方向,才能加快这个利民工程的落地。具体实施中需要注意:
      首先,政府在这个事情上的角色和市政工程中的角色不同,政府是市政工程的实施者,所以这个拆迁补偿款是政府提供给拆迁户。而楼道加装电梯仅仅是一个楼道内的公共物品,政府没必要作为实施者介入,而最好作为协调者(第三方)。所以理论上政府不应该提供拆迁款。但是这个协调者如果想加快推进这个工程,就要有一个合理化的建议去引导协商方向。现在政府提供的指导意见仅仅针对“如何分摊电梯的加装费用”,这就忽略了低层住户的房产减值损失,低层住户一定会从内心加以抵制,即便强推建设好了,未来使用过程中,矛盾还是会积累和爆发。
      政府应该在指导意见中承认低层住户的房产损失,引导高层住户给予低层住户合理补偿。这样才会使得协商朝着容易达成的方向演化。但是在一开始阶段,这个补偿很难估算,因为大家都不知道这样的工程会导致低层住户房产减值多少。这里有必要通过政府补贴促进这个市场价值的显性化。
      首先,政府可以按照现有的拆迁补偿计算方式,对不愿意加装电梯的低层住户给出对价补偿。这样如果这些住户觉得加装电梯之后,房产价值会低于政府的补偿款,那么就会选择搬迁,拿政府的补偿款。这样通过退出机制的建立,低层住户的权益得到了保障,他的抵触情绪将会减少。
      其次,在初始阶段,政府为了推动这个工程,提供拆迁款收购了一些多层低层的房屋,可以再次拍卖出售,回笼部分资金,其差额就相当于现阶段提供的财政补贴,这样就通过初始阶段积累了一定数据,低层住户的房产损失显性化,就知道了加装电梯以后可能造成的低层房产损失比例。
      复次,政府可以基于以上数据建立一个高层住户补偿低层住户的指导意见,大规模推广。这时候,高层住户知道了加装电梯可能带来的房产增值数目,低层住户也知道了房产减值数目,而因为加装电梯将会使整个楼道房产增值,所以高楼层的增值数目之和是大于低层住户的减值之和的,楼道内的协商将会变得容易。如果政府还能够提供一定数目的电梯补贴,将会四两拨千斤,非常有利于这个利民工程的开展。
      最后,政府应该对居住在高层和低层的老人提供相同的交易便利。如果他们想退出或者进入加装电梯后的多层住宅,政府可以减免契税等税费,帮助老人安置新家园。

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